건폐율과 용적율

○ 건폐율

건축면적은 1층의 바닥면적을 가리키며, 2층 이상의 면적은 포함시키지 않는다. 다만, 위에서 내려다본 모습 중 기둥과 벽 등으로 둘러싸인 외곽선을 기준으로 하는데 1층 바닥면적이 2층 바닥면적보다 적을 경우 2층 바닥면적이 건축면적이 된다.(즉 가장 넓은 1개층의 바닥면적이 건축면적이 된다) 또, 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다. 건축법에서는, 건축물의 외벽(外壁) 또는 이에 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(水平投影面積)을 건축면적이라 하고, 건축면적의 대지면적에 대한 비율을 건폐율이라고 정의하였다. 건폐율은 건축법 및 건축법 시행령에서 다음과 같이 규정하고 있다. 녹지지역·자연녹지지역·생산녹지지역에는 2/10 미만, 주거전용지역에는 5/10 미만, 주거지역·준공업지역·공업지역·전용공업지역에서는 6/10 미만, 준주거지역·상업지역에서는 7/10 미만(건축법 제39조)이어야 한다 건폐율은 건축밀도를 나타내는 지표(指標)의 하나이며, 이와 관련되는 지표에는 용적률(容積率) ·호수밀도(戶數密度) ·평균층수(平均層數)등이 있다. 이 건축밀도 지표는 시가지의 토지이용 효과를 판정하고, 토지에 대한 시설량 ·인구량의 적부(適否)를 판정하거나 도시계획적인 관점에서 건축을 규제하는 경우의 지표로 되어 있다. 학술용어로서의 건폐율은 건축면적의 용지면적에 대한 비율을 가리키며 건축의 대지면적, 즉 용지면적에서 교통용지 ·녹지용지(綠地用地) 등을 뺀 건축용지면적에 대한 것을 순건폐율(純建蔽率)이라고 한다. 그러므로 건축법에서의 건폐율이라 하는 엄밀하게 말하면 순건폐율을 가리킨다.

○ 용적률

용적률이란 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말한다. 이때 연면적은 지하 부분을 제외한 지상부분 건축물의 바닥면적을 기준으로 계산되는데 여기서 바닥면적이란 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말한다. 발코니의 경우 그 면적에서 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5 m를 곱한 면적을 제외한 나머지 면적은 바닥면적에 포함된다. 그러나 바닥면적이라 하더라도 공중의 통행이나 주차에 사용되는 필로티,공동주택의 필로티,승강기탑,계단탑,장식탁,굴뚝,다락,물탱크,기름탱크 등은 바닥면적에서 제외된다. 또한 20층 이상의 공동주택은 지상층에 기계실, 어린이 놀이터, 조경시설 등을 설치하는 경우 그 부분은 바닥면적에 포함시키지 않는다.